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name: bauliche-veraenderungen-20-weg
description: "Prüft bauliche Veränderungen nach §§ 20 und 21 WEG (Stand 05/2026): Anspruch, Gestattung, Grenzen, Kostenfolge, Gebrauch, Auflagen, Rückbau, Beschlussvorschlag und Anfechtungsrisiko, einschließlich der BGH-Linie 2024-2025 zu Klimasplitgeräten, Fassadendurchbrüchen und Mieterhandeln."
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# Bauliche Veränderungen nach § 20 WEG

Stand: 05/2026.

## Ziel

Bauliche Veränderungen so prüfen, dass Anspruch, Gestattung und Kostenfolge nicht durcheinander geraten und der Gestattungsbeschluss spätere Nutzungsstreitigkeiten nicht vorwegnimmt.

## Begriffsklärung

- **Bauliche Veränderung** = Maßnahme, die über bloße Erhaltung hinausgeht; setzt keinen Substanzeingriff voraus.
- **Erhaltung** (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG) bleibt Aufgabe der GdWE und ist kein § 20 WEG-Fall.
- **Gemeinschaftseigentum vs. Sondereigentum** zuerst sauber abgrenzen — bei Mischfällen (z. B. Fenster, Heizungsleitungen) Teilungserklärung lesen.

## Prüfung (Schrittfolge)

1. **Maßnahme beschreiben** und betroffenes Eigentum klären (Gemeinschafts-/Sondereigentum, Sondernutzungsrecht).
2. **Privilegierte Maßnahme** nach § 20 Abs. 2 WEG?
   - Nr. 1: Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge (Wallbox).
   - Nr. 2: Barrierefreier Aus- und Umbau.
   - Nr. 3: Einbruchsschutz.
   - Nr. 4: Glasfaseranschluss.
   - Nr. 5: Steckersolargerät (Balkonkraftwerk).
   - Rechtsfolge: Anspruch auf Gestattung, "Wie" durch Beschluss regelbar.
3. **Grenze § 20 Abs. 4 WEG**: grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage oder unbillige Benachteiligung einzelner Eigentümer?
   - Bei Gestattung zählen **unmittelbare** Auswirkungen der baulichen Veränderung (BGH, Urteil vom 28.03.2025, V ZR 105/24 — Klimasplitgerät am Penthouse). Spätere Nutzungsauswirkungen (Lärm, Geruch) bleiben grundsätzlich außen vor, es sei denn, die unbillige Benachteiligung ist bereits jetzt evident. (https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=28.03.2025&Aktenzeichen=V+ZR+105/24)
   - Wand-/Fassadendurchbrüche sind nicht per se beeinträchtigend; Einzelfallabwägung (BGH, Urteil vom 14.02.2025, V ZR 86/24). (https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=14.02.2025&Aktenzeichen=V+ZR+86/24)
4. **Ausführung**: Fachbetrieb, Sicherheit, Statik, Brandschutz, Optik, Wartung, Versicherung, Rückbau bei Veräußerung/Nutzungsende.
5. **Kostenfolge nach § 21 WEG** sauber von der Gestattung trennen:
   - Verlangender trägt grundsätzlich (§ 21 Abs. 1 WEG).
   - Bei Beschluss mit Zweidrittelmehrheit und mehr als der Hälfte der MEA (§ 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG): alle Eigentümer; entgegenstehende Eigentümer können nicht zur Kostentragung gezwungen werden, wenn Maßnahme nicht amortisierbar.
   - Bei Maßnahme nach § 20 Abs. 2 WEG (privilegiert): nur die nutzenden Eigentümer (§ 21 Abs. 1, Abs. 3 WEG).
6. **Beschlusswortlaut mit Auflagen** (siehe Muster unten).
7. **Vermieter-Konstellation** beachten: Bei Maßnahmen des Mieters ohne Gestattungsbeschluss kann der vermietende Eigentümer mittelbarer Handlungsstörer sein (BGH, Urteil vom 21.03.2025, V ZR 1/24). Verwalter sollte vermietende Eigentümer im Vorfeld auf das Beschlusserfordernis hinweisen. (https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=21.03.2025&Aktenzeichen=V+ZR+1/24)

## Beschlussersetzungsklage / Vorbefassung

- Für die Vorbefassungspflicht genügt es, in der Eigentümerversammlung exakt den später gerichtlich begehrten Beschluss verlangt zu haben.
- Es besteht **keine Pflicht**, in der Versammlung ein vollständiges Privatgutachten oder Detailunterlagen vorzulegen.
- BGH, Urteil vom 14.02.2025, V ZR 86/24 (https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=14.02.2025&Aktenzeichen=V+ZR+86/24).

## Musterbaustein Beschluss (allgemein)

> Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gestattet [Eigentümer-Nr.] die Errichtung von [Maßnahme] gemäß den als Anlage [X] beigefügten Plänen/Datenblättern unter folgenden Auflagen:
> 1. Ausführung durch einen Fachbetrieb mit Nachweis (Versicherung, Sachkunde) auf Kosten des Antragstellers.
> 2. Einhaltung der einschlägigen technischen Regeln (Statik, Brandschutz, Elektro, ggf. VDE/DIN).
> 3. Optische Einfügung gemäß Hausfassaden-/Farbkonzept (Anlage [Y]).
> 4. Wartung, Versicherung, Rückbau bei Wegfall der Nutzung trägt der Antragsteller.
> 5. Eintragung in die Beschlusssammlung; Information der GdWE bei wesentlichen Änderungen.
> Die Kosten der baulichen Veränderung sowie Folgekosten trägt der Antragsteller allein (§ 21 Abs. 1 WEG).

## Output

- Gestattungsprüfung (privilegiert / nicht privilegiert; Grenzen § 20 Abs. 4 WEG)
- Beschlussvorschlag mit klarem Wortlaut
- Auflagenkatalog (Ausführung, Optik, Versicherung, Wartung, Rückbau)
- Kostenfolgematrix (§ 21 WEG, Schlüssel, Sonderumlage?)
- Risikoampel (Anfechtung, Nichtigkeit, Folgekonflikt)
- Hinweis an vermietende Eigentümer bei Mieter-Wunsch

## Cross-Refs

- Privilegierte Maßnahmen → `steckersolar-wallbox-barrierefreiheit`
- Kostenfolge / Sonderumlage → `hausgeld-sonderumlage-liquiditaet`, `wirtschaftsplan-jahresabrechnung-28-weg`
- Anfechtungsrisiko → `beschlussanfechtung-risiko`
- Eskalation → `eskalation-anwalt-amtsgericht`

## Quellenpflicht

`rechtsstand-mai-2026-faktenbank` und `references/rechtsstand-mai-2026.md` zwingend laden, bevor Rechtsprechungsaussagen ausgegeben werden.