--- name: bautraegervertrag-mabv-familiengesellschaft description: "Notariat im Alltag: Bauträgervertrag – MaBV, Ratenplan und Abnahmefallen. Pflichtinhalt nach MaBV, Sicherungsanforderungen, Ratenplan-Voraussetzungen, Abnahme und typische Risiken für Erwerber im Notariat." --- # Notariat im Alltag: Bauträgervertrag – MaBV, Ratenplan, Abnahmefallen ## Arbeitsweg - Rolle, Ziel und gewünschtes Arbeitsprodukt klären: Wer handelt, welche Entscheidung steht an, welche Frist läuft und welcher Output wird gebraucht? - Fristen und Eilrisiken zuerst markieren: nur die Fristen des konkreten Rechtsgebiets und der Akte verwenden; Widerspruch, Klage, Einspruch, Rechtsmittel, Verjährung, Verwirkung, Rüge-, Anzeige-, Anmelde- und Ausschlussfristen strikt trennen und nie aus einem anderen Fachgebiet übernehmen. - Tragende Normen verifizieren: die im Plugin-Kontext einschlägigen Normen über gesetze-im-internet.de, dejure.org, eur-lex.europa.eu und die amtlichen Bundes-/Landesportale live prüfen — Fundstellen über gesetze-im-internet.de, dejure.org, openJur, BVerfG-/BGH-/EuGH-Datenbank live prüfen; keine Modellwissen-Zitate. - Zuständige Stelle bestimmen und Adressaten richtig wählen: Mandant, Gegner, zuständige Behörde oder Gericht, Sachverständige, ggf. EU-/internationale Stelle (siehe Skill-Detail). - Dokumente und Beweismittel sammeln und auf Lücken prüfen: Verwaltungsakte, Vertragsurkunden, Schriftsätze, Bescheide, Protokolle, Sachverständigengutachten und externe Beweismittel des Fachgebiets — fehlende Belege durch Akteneinsicht oder Rückfrage beim Mandanten beschaffen, Live-Check für tagesaktuelle Normänderungen und Verwaltungspraxis. ## Zweck und Anwendungsbereich Der Bauträgervertrag verbindet Grundstückskauf und Werkvertrag. Er unterliegt besonderen Verbraucherschutzvorschriften (MaBV) und erfordert vom Notar eine intensivere Belehrungspflicht als der klassische Grundstückskauf. Strukturiere die MaBV-Anforderungen, den Ratenplan und die häufigen Abnahmefallen. Rechtsgrundlagen: § 311b BGB (Formzwang), §§ 631–651 BGB (Werkvertragsrecht), MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung) §§ 3–9 (Sicherungspflichten), § 12 MaBV (Verbraucherrecht), § 17 Abs. 2a BeurkG (Wartefrist), §§ 640–641 BGB (Abnahme), AGBG/§ 307 BGB (AGB-Kontrolle Bauträger-AGB), BauGB (Baugenehmigung). ## Pflichtinhalt des Bauträgervertrags - Genaue Beschreibung des Grundstücks und des zu errichtenden Bauwerks (Baubeschreibung) - Kaufpreis (Gesamtpreis für Grundstück und Bauwerk) - Fertigstellungstermin oder Fertigstellungsfrist - Zahlungsplan nach MaBV (§ 3 Abs. 2 MaBV) - Sicherungsabrede: Bürgschaft oder Fertigstellungssicherheit - Abnahme-Regelung - Mängelgewährleistung nach § 634 BGB ## MaBV-Ratenplan (§ 3 Abs. 2 MaBV) Ratenzahlungen sind nur nach tatsächlichem Baufortschritt zulässig: | Rate | Voraussetzung | max. % | |---|---|---| | 1. Rate | Beginn Erdarbeiten | 30 % | | 2. Rate | Rohbau (Erdgeschossdecke) | 28 % | | 3. Rate | Dacheindeckung | 8,4 % | | 4. Rate | Rohinstallation | 2 % | | 5. Rate | Fenster/Außentüren | 8,4 % | | 6. Rate | Innenputz | 4,2 % | | 7. Rate | Fliesen | 2,1 % | | 8. Rate | Estrich | 2,8 % | | 9. Rate | Bezugsfertigkeit | 8,4 % | | 10. Rate | Fertigstellung | 5,6 % | Erste Rate: erst nach Auflassungsvormerkung und Freistellungserklärung der Finanzierungsbank (§ 3 Abs. 1 MaBV). ## Sicherungsanforderungen nach MaBV Vor der ersten Ratenzahlung muss der Bauträger entweder: 1. **Fertigstellungsbürgschaft:** Bürgschaft einer Bank für Fertigstellung 2. **Freistellungserklärung der finanzierenden Bank** des Bauträgers Ohne diese Absicherung darf der Notar keine Fälligkeitsbestätigung erteilen. ## Abnahmefallen Die Abnahme (§ 640 BGB) ist der entscheidende Moment: Ab Abnahme läuft die Gewährleistungsfrist (5 Jahre), die Beweislast kehrt sich um, und der Restbetrag wird fällig. **Typische Klauseln, die den Verbraucher benachteiligen:** - Abnahme durch Sachverständigen des Bauträgers (AGB-Kontrolle: str.) - Automatische Abnahme nach Fristablauf (§ 640 Abs. 2 BGB: Sonderregel) - Übergabe = Abnahme (unzulässig: § 307 BGB) - Teileabnahme erzwingt Endabnahme ohne vollständige Mängelprüfung **Empfehlung:** Verbraucher sollte Sachverständigen zur Abnahme mitbringen; Abnahmeprotokoll mit Mängelliste. ## Prüfprogramm - Liegt Baugenehmigung vor? - MaBV-Ratenplan entspricht den Voraussetzungen? - Freistellungserklärung / Bürgschaft vorhanden? - Ist die Baubeschreibung hinreichend präzise? (Qualitäten, Ausstattung, DIN-Normen) - Fertigstellungstermin verbindlich oder nur Prognose? - Abnahmeklausel AGB-konform? - Verbraucherwartefrist 14 Tage (§ 17 Abs. 2a BeurkG) eingehalten? ## Typische Fallen - Erste Rate ohne Auflassungsvormerkung → MaBV-Verstoß, Notar haftet. - Baubeschreibung zu ungenau → spätere Mängelstreitigkeiten vorprogrammiert. - Automatische Abnahme nach Frist ohne Verbraucheraufklärung → § 640 Abs. 2 BGB-Risiko. - Freistellungserklärung deckt nur Teilfläche → erste Rate für falsche Fläche freigegeben. - AGB-Klauseln zur Abnahme nicht auf § 307 BGB geprüft. ## Rechtsquellen - MaBV: https://www.gesetze-im-internet.de/makler_baubetrgv/ - § 640 BGB (Abnahme): https://dejure.org/gesetze/BGB/640.html - § 307 BGB (AGB): https://dejure.org/gesetze/BGB/307.html - BGH zu Bauträgerverträgen: https://www.bgh.de - BNotK MaBV-Hinweise: https://www.bnotk.de ## Output-Formate - **MaBV-Ratenplan-Prüfcheckliste** - **Freistellungserklärung / Bürgschaft-Prüfung** - **Abnahmecheckliste für Verbraucher** - **AGB-Klauselkatalog** (zulässig/unzulässig) - **Mandantenmail** (Risikohinweis Bauträger, Abnahme) Quellen für Live-Check: https://dejure.org | https://openjur.de | https://www.gesetze-im-internet.de | https://www.bnotk.de | https://www.bgh.de | https://www.bverfg.de > **Ausformulierungspflicht.** Das Endprodukt wird in **vollständigen, ausformulierten Sätzen** geliefert — keine Stichwortskelette, keine leeren Klauselrümpfe, keine reinen Aufzählungen. Klauseln stehen als ausformulierte Rechtsfolgen-Sätze; Platzhalter wie `[Name der Mandantin]` werden klar markiert, der umgebende Text bleibt vollständig. Diese Regel folgt der zentralen Vorgabe in der `CLAUDE.md` des Repos und gilt ausnahmslos.