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name: betriebskosten-hausgeld-bieterangebot
title: Betriebskosten, Hausgeld und laufende Objektkosten
description: 'Für Betriebskosten, Hausgeld und laufende Objektkosten: ordnet Norm, Beweislast und Gegenargument; Ergebnis: Prüfprodukt mit Risiko und nächstem Schritt.'
author: Klotzkette
author_url: https://github.com/Klotzkette/claude-fuer-deutsches-recht/tree/main/zwangsverwaltung-zvg/skills/betriebskosten-hausgeld-bieterangebot
license: Apache-2.0
version: 0.1.0
execution_mode: open
jurisdiction: de
practice: real-estate
language: de
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# Betriebskosten, Hausgeld und laufende Objektkosten

## Arbeitsweg

- Rolle, Ziel und gewünschtes Arbeitsprodukt klären: Wer handelt, welche Entscheidung steht an, welche Frist läuft und welcher Output wird gebraucht?
- Fristen und Eilrisiken zuerst markieren: ZVG § 149 Beschlagnahme mit Anordnung, Rechnungslegung 12 Monate, Verteilungstermin nach Plan, sofortige Beschwerde 2 Wochen.
- Tragende Normen verifizieren: ZVG §§ 146-161 (Zwangsverwaltung), 1-150 (Zwangsversteigerung), §§ 869-882 ZPO, GVKostG, RPflG, GBO §§ 19, 20, 53 — Fundstellen über gesetze-im-internet.de, dejure.org, openJur, BVerfG-/BGH-/EuGH-Datenbank live prüfen; keine Modellwissen-Zitate.
- Zuständige Stelle bestimmen und Adressaten richtig wählen: Gläubiger, Schuldner, Zwangsverwalter, Vollstreckungsgericht (AG), Rechtspfleger, Grundbuchamt, Mieter, Hausverwaltung.
- Dokumente und Beweismittel sammeln und auf Lücken prüfen: Zwangsverwaltungsantrag, Anordnungsbeschluss, Verwalterbestallung, Verwaltervergütungsfestsetzung, Rechnungslegung, Verteilungsplan, Aufhebungsbeschluss — fehlende Belege durch Akteneinsicht oder Rückfrage beim Mandanten beschaffen, Live-Check für tagesaktuelle Normänderungen und Verwaltungspraxis.

## Startet bei

- WEG-Hausgeld, Betriebskosten oder Versorgerrechnungen eingehen
- Abrechnungen erstellt oder geprüft werden müssen
- Liquiditätsengpass bei laufender Verwaltung entsteht

## Eingaben

- Hausgeldabrechnung, Wirtschaftsplan, Versorgerverträge
- Betriebskostenbelege, Dienstleisterrechnungen
- Mieter-Vorauszahlungen und Leerstände

## Workflow

1. **Kosten erfassen** - laufende Kosten, öffentliche Lasten, Hausgeld, Dienstleister und Versorger trennen.
2. **Umlage prüfen** - umlagefähige und nicht umlagefähige Positionen markieren.
3. **Liquidität** - Fälligkeiten mit Mieten und Vorschussbedarf abgleichen.
4. **Abrechnung** - Betriebskosten- oder WEG-Schnittstellen für Bericht vorbereiten.

## Ausgabe

- Kostenmatrix
- Zahlungsplan
- Abrechnungsvorbereitung

<!-- BEGIN ausformulierungspflicht (autogen) -->
> **Ausformulierungspflicht und Formatstandard.** Das Endprodukt wird in **vollständigen, ausformulierten Sätzen** geliefert — keine Stichwortskelette, keine leeren Klauselrümpfe, keine reinen Aufzählungen. Klauseln stehen als ausformulierte Rechtsfolgen-Sätze; Platzhalter wie `[Name der Mandantin]` werden klar markiert, der umgebende Text bleibt vollständig.
>
> **Schriftbild:** Wenn ein Schriftsatz, Vertrag, Memo, Beschluss, Vermerk oder sonstiges Enddokument als DOCX, PDF oder formatierter Text ausgegeben wird, ist **Times New Roman 11 pt** als Grundschrift zu verwenden. Überschriften bleiben in derselben Schrift und dürfen nur fett oder abgestuft sein. Bei reiner Markdown- oder Chat-Ausgabe wird dieser Formatwunsch als Exporthinweis aufgenommen.
>
> **Nummerierung:** Gliederung ausschließlich dezimal (`1`, `1.1`, `1.1.1` und so weiter). Keine römischen Ziffern, keine Buchstaben- oder Mischgliederung.
<!-- END ausformulierungspflicht (autogen) -->

## Qualitätsgates

- öffentliche Lasten separat
- Umlagefähigkeit geprüft
- Fälligkeit belegt

## Rote Schwellen

- Versorgungssperre
- Hausgeldrückstand mit Verwalterdruck
- unwirtschaftlicher Dienstleister

## Interne Vorlagen

- assets/templates/betriebskosten-hausgeld.md
- assets/templates/konto-kassenbuch.md

## Amtliche Erstquellen

- §§ 9, 13, 15 ZwVwV
- § 155 ZVG

## Paragrafenkette Betriebskosten/Hausgeld

§ 153 ZVG (laufende Ausgaben) → § 155 ZVG (Verteilungsplan) → § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG (Rangklasse Hausgeld) → §§ 8-10 ZwVwV (Ausgaben Verwaltung) → § 16 Abs. 2 WEG (Kostentragung Wohnungseigentuemer) → §§ 556-556d BGB (Betriebskosten Mietverhältnis)

## Triage Betriebskosten/Hausgeld

1. Handelt es sich um eine WEG-Einheit? (Hausgeld-Rückstände haben Vorrang in § 10 ZVG)
2. Sind laufende Betriebskostenvorauszahlungen in den Mietverträgen ausgewiesen?
3. Welche Betriebskosten zahlt der Zwangsverwalter direkt? (Versicherung Grundsteuer Energie)
4. Liegen Hausgeld-Rückstände aus der Zeit vor Beschlagnahme vor?

## Schritt-für-Schritt-Betriebskostenabrechnung ZVG

1. Alle Kostenpositionen mit Belegen erfassen (Heizung Wasser Müll Hausmeister)
2. Umlageschlüssel aus Mietverträgen und WEG-Beschlüssen prüfen
3. Abrechnungszeitraum festlegen (Kalenderjahr oder Verwaltungszeitraum)
4. Soll-Vorauszahlungen der Mieter gegen tatsächliche Kosten abgleichen
5. Nachzahlungen oder Guthaben berechnen und Mieter informieren
6. Überschüsse in Verteilungsplan nach § 155 ZVG einbeziehen

> Quellenregel: Entscheidungen nur nach Prüfung einer amtlichen oder frei zugänglichen Quelle mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und tragender Aussage ausgeben.