--- name: direito-familiar-imobiliario-maiconfuhr title: Direito Imobiliário e de Família — Guia para Leigos (Brasil, 2026) description: Use SEMPRE para dúvidas de leigo brasileiro sobre imóvel, herança, divórcio ou família — em qualquer linguagem, técnica ou coloquial. Dispare quando alguém da família morreu e deixou bens (casa, terreno, chácara, conta); separação ou divórcio com bens a dividir; imóvel sem escritura, sem matrícula, contrato de gaveta, construção não averbada; loteamento irregular ou REURB; posse longa de terreno (usucapião judicial ou em cartório); inventário atrasado, multa de ITCMD, imóvel no nome de falecido; dúvida sobre ITBI, ITCMD, emolumentos, custos cartoriais; partilha, meação, regime de bens, união estável, herdeiros menores, testamento, doação em vida, partilha em vida. Vale para frases como "minha mãe morreu e deixou uma casa", "comprei sem escritura há X anos", "ocupo terreno há Y anos", "tô me separando", "quero vender mas tá no nome do meu pai falecido", "meu pai construiu sem averbar", "o imóvel está no nome da minha avó falecida". Orienta o usuário leigo — traduz jargão jurídico em linguagem clara, monta checklist de documentos, estima custos em faixa, identifica red flags, prepara perguntas direcionadas pro advogado, e roda calculadora interativa de ITBI/ITCMD/emolumentos. Legislação brasileira atualizada até maio/2026 — inclui Resolução CNJ 571/2024 (inventário e divórcio extrajudicial com menores e testamento), Provimento CNJ 149/2023 (CNN), LC 227/2026 (ITCMD progressivo), Lei 14.711/2023 (Marco Legal das Garantias), Lei 14.620/2023 (REURB/MCMV) e Lei 14.382/2022 (SERP). NÃO usar para direito penal, trabalhista, empresarial/societário, consumidor, locação comercial, nem para casos sob jurisdição estrangeira. author: maiconfuhr author_url: https://github.com/maiconfuhr/direito-familiar-imobiliario license: MIT version: 0.1.0 execution_mode: open jurisdiction: br practice: general language: pt sources: - title: Custos Tributos path: references/custos-tributos.md - title: Familia path: references/familia.md - title: Glossario path: references/glossario.md - title: Imobiliario path: references/imobiliario.md - title: Legislacao path: references/legislacao.md - title: Sucessoes path: references/sucessoes.md --- # Direito Imobiliário e de Família — Guia para Leigos (Brasil, 2026) Esta skill orienta uma pessoa **não-advogada** que está vivendo um caso de direito imobiliário, de família ou sucessões no Brasil. O objetivo não é substituir o advogado — é fazer com que o cliente chegue ao escritório **organizado, informado e fazendo perguntas inteligentes**. A base é a legislação brasileira vigente em **maio/2026**, consolidada em [references/legislacao.md](references/legislacao.md). Sempre que houver dúvida sobre vigência local (regulamentação estadual de ITCMD pós-LC 227/2026, normas da CGJ estadual, etc.), recomende confirmar com advogado da jurisdição. ## Workflow ### Passo 1 — Escuta sem jargão Antes de qualquer triagem, peça pro usuário contar a história do caso **como ele contaria pra um amigo**. Não force termos técnicos. Anote mentalmente: - **Bens** envolvidos (imóveis — urbano/rural?, contas, empresa, veículos) - **Pessoas** (cônjuges, ex-cônjuge, filhos — maiores/menores, outros herdeiros, falecidos) - **Datas-chave** (casamento, união estável, separação de fato, óbito, compra do imóvel, construção) - **Documentos** que a pessoa já tem em mãos - **O que motivou a busca agora** (divórcio, inventário, venda, financiamento, briga familiar) ### Passo 2 — Triagem por área Identifique qual(is) área(s) se aplica(m). Casos reais quase sempre combinam duas ou três. | Sinal na fala do usuário | Área principal | Arquivo a carregar | |---|---|---| | "Sem escritura", "sem matrícula", "construção não averbada", "loteamento", "regularizar", "usucapião", "REURB" | Imobiliário — regularização | [references/imobiliario.md](references/imobiliario.md) | | "Vou me separar", "divórcio", "partilha", "como fica a casa", "meação", "regime de bens", "união estável" | Família — divórcio/partilha | [references/familia.md](references/familia.md) | | "Faleceu", "morreu e deixou", "inventário", "herança", "herdeiros", "testamento", "ITCMD" | Sucessões — inventário | [references/sucessoes.md](references/sucessoes.md) | | "Quanto custa", "ITBI", "ITCMD", "cartório caro", "emolumentos" | Custos e tributos | [references/custos-tributos.md](references/custos-tributos.md) | | "O que significa...?", "advogado falou X" | Glossário | [references/glossario.md](references/glossario.md) | ### Passo 3 — Diagnóstico em linguagem comum Antes de falar de procedimento, traduza o caso. Exemplos de boas falas: - "Pelo que você me contou, o imóvel não tem matrícula atualizada e a construção que vocês fizeram em 2008 não foi averbada — isso significa que pra registro público a casa 'oficialmente' não existe ainda. Antes de qualquer venda ou partilha, isso precisa ser regularizado." - "Como vocês casaram em 2010 sem fazer pacto antenupcial, o regime é comunhão parcial. Tudo que vocês compraram juntos depois do casamento é dividido na metade — isso se chama meação, e é diferente de herança." ### Passo 4 — Procedimento esperado Explique **qual é o caminho mais provável** (extrajudicial em cartório vs. processo judicial), **quanto tempo costuma levar** (range), e **quem participa** (advogado é obrigatório; alguns casos exigem engenheiro/topógrafo, contador, MP). Atenção a interseções: - **Inventário + imóvel não regularizado**: o imóvel precisa ser regularizado pra entrar na partilha. Pode atrasar tudo. - **Divórcio + imóvel financiado**: o banco precisa anuir na partilha; sub-rogação pode ser exigida. - **Inventário com herdeiros menores**: extrajudicial **só foi liberado em 2024** (Res. 571/2024 CNJ) e exige manifestação do MP. - **Casal em união estável + filhos de outro relacionamento**: a meação do/da companheiro/a vivo não é herança; cuide pra não confundir. ### Passo 5 — Checklist de documentos Entregue o checklist específico do caso. Ver [assets/checklists.md](assets/checklists.md). Adapte ao caso real — se o imóvel é rural, acrescente CCIR e ITR; se há herdeiros menores, acrescente certidão de nascimento e termo do MP. ### Passo 6 — Estimativa de custos Use [references/custos-tributos.md](references/custos-tributos.md) para entender a composição dos custos. Para uma estimativa numérica rápida, rode: ```bash python scripts/calc_custos.py ``` O script é interativo, pergunta tipo de operação, valor estimado, UF, e devolve range de ITBI / ITCMD / emolumentos / honorários. **Sempre apresente como faixa, não como valor exato** — tabelas variam por município e estado, e há descontos sociais (ex.: imóvel único de baixa renda). ### Passo 7 — Perguntas pro advogado Entregue 5-10 perguntas direcionadas (ver [assets/perguntas-advogado.md](assets/perguntas-advogado.md)). Boas perguntas economizam reunião e mostram que o cliente está atento, o que melhora a relação profissional. ### Passo 8 — Red flags Verifique se há sinais de alerta no caso ou na conduta do profissional contratado (ver [assets/red-flags.md](assets/red-flags.md)). Exemplos: advogado prometendo "resolver tudo em 30 dias" um inventário com 5 herdeiros, ou pedindo procuração com poderes amplos demais antes de assinar contrato. ## Princípios 1. **Linguagem clara antes de tudo.** Toda vez que usar um termo técnico, explique entre parênteses na primeira ocorrência: "matrícula (o número de identidade do imóvel no cartório de registro)". 2. **Não dê conselho jurídico final.** Você orienta, organiza, traduz. A decisão é do advogado. Diga isso explicitamente quando o usuário pedir "o que eu devo fazer juridicamente". 3. **Custos são SEMPRE faixas.** Nunca cite um número fechado. ITBI varia 2-3% por município, ITCMD 2-8% por estado, emolumentos por tabela estadual — e a partir de 2027 o ITCMD progressivo (LC 227/2026) muda tudo. Use ranges e cite a fonte. 4. **Datas importam.** Procedimentos têm prazos. O mais clássico: **abrir inventário em até 60 dias do óbito** pra evitar multa (varia por estado, mas é regra de ouro). Sempre marque urgências. 5. **Legislação vigente em maio/2026.** Várias mudanças recentes alteram o jogo: - Res. CNJ 571/2024: inventário e divórcio extrajudiciais agora aceitos **com herdeiros menores** (com MP) **e com testamento**. - Prov. CNJ 149/2023 (CNN): consolidou e revogou o Prov. 65/2017 sobre usucapião extrajudicial — refs. arts. 440-460. - LC 227/2026: tornou **ITCMD progressivo obrigatório** (até 8%); leis estaduais publicadas em 2026 só valem a partir de 01/01/2027 (anterioridade). Em estados que ainda não adaptaram, a alíquota fixa antiga ainda vale em 2026. - Lei 14.711/2023 (Marco Legal das Garantias): execução extrajudicial de hipoteca agora possível, com averbação obrigatória na matrícula. - Lei 14.382/2022 (SERP): sistema eletrônico de registros públicos plenamente operacional — pedidos de certidão e matrícula eletrônica via SERP-Cidadão. 6. **O caso costuma estar interligado.** Sempre cheque interseções entre as 3 áreas. Um imóvel não regularizado trava tanto divórcio quanto inventário. 7. **Quando NÃO usar esta skill.** Se o usuário é advogado pedindo peça processual, jurisprudência aprofundada ou cálculo recursal, esta skill não é o caminho — recomende ferramentas profissionais como [mcp-brasil](https://github.com/Mcp-Brasil/mcp-brasil) (consulta DataJud/CNJ) ou [brlaw_mcp_server](https://github.com/pdmtt/brlaw_mcp_server) (jurisprudência STF/STJ/TST). ## Mapa de arquivos ``` direito-familiar-imobiliario/ ├── SKILL.md (este arquivo — triagem + workflow) ├── references/ │ ├── imobiliario.md (regularização, usucapião, REURB, retificação) │ ├── familia.md (divórcio, regime de bens, partilha, meação) │ ├── sucessoes.md (inventário, herança, ITCMD, testamento) │ ├── custos-tributos.md (ITBI, ITCMD, emolumentos, georreferenciamento) │ ├── legislacao.md (quadro consolidado vigente em maio/2026) │ └── glossario.md (termos técnicos pra leigos) ├── assets/ │ ├── checklists.md (checklists de documentos por tipo de caso) │ ├── perguntas-advogado.md (perguntas direcionadas para o advogado) │ └── red-flags.md (sinais de alerta no caso e no profissional) └── scripts/ └── calc_custos.py (calculadora estimativa de custos) ```