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name: fachanwalt-miet-weg-waermepumpe-geg
description: "Beschlussfassung WEG zur Waermepumpen-Aufstellung gem. § 20 WEG nach GEG 2024 (Gebaeudeenergiegesetz). 65 Prozent erneuerbare-Energien-Pflicht. Privilegierte Beschluesse § 20 Abs. 2 Nr. 2 WEG mit einfacher Mehrheit. Abgrenzung bauliche Veraenderung. Beschlussanfechtung § 44 WEG. Workflow Heizungstausch-Pflicht KfW-Foerderung BAFA."
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# Wärmepumpen-Einbau in WEG nach GEG 2024

## Zweck

Spezial-Mandat: WEG steht vor Heizungstausch (Defekt Gas-/Öl-Kessel, Klima-Pflicht). Neue Anlage muss nach **GEG 2024** zu **65 % erneuerbare Energien** nutzen — typisch Wärmepumpe (Luft-Wasser oder Sole). Im WEG ist die Beschlussfassung nach **§ 20 WEG (WEMoG-Reform 2020)** zu klären: privilegierter Beschluss mit einfacher Mehrheit oder bauliche Veränderung mit erhöhten Anforderungen?

## Eingaben

- WEG-Größe (Anzahl Einheiten, Miteigentumsanteile)
- Heizungs-Status (alt, defekt, Tauschpflicht §§ 71 ff. GEG)
- Geplante Anlage (Wärmepumpe Luft/Sole/Wasser; Eta-Wert)
- Aufstellungsort (Garten, Innenraum, Dach)
- Anliegende Gemeinde (kommunale Wärmeplanung § 5 GEG?)
- Vorhandene Beschluss-Historie WEG

## Rechtlicher Rahmen

### GEG 2024

- **§ 71 GEG** — 65-%-EE-Pflicht bei neuer Heizung in Neubau (sofort) und Bestand (ab 2026 mit Übergang)
- **§ 71d GEG** — Wahlmöglichkeiten (Wärmepumpe, Solarthermie, Biomasse, Hybridsystem)
- **§ 71f GEG** — Übergangsregel bis 2026 (kommunale Wärmeplanung)
- **§ 5 GEG** — Kommunale Wärmeplanung als Bezugsdokument

### WEG (WEMoG-Reform 1.12.2020)

- **§ 20 Abs. 1 WEG** — Bauliche Veränderungen mit einfacher Mehrheit
- **§ 20 Abs. 2 Nr. 2 WEG** — **Privilegierte Beschlüsse** für E-Mobilität, Glasfaser, Einbruchschutz, Barrierefreiheit — Wärmepumpe **nicht ausdrücklich genannt**, aber als "energetische Sanierung" diskutiert
- **§ 20 Abs. 4 WEG** — Schutz von Sondereigentum
- **§ 21 WEG** — Kostentragung Veränderung
- **§ 44 WEG** — Anfechtungsklage 1 Monat

### Leitentscheidungen

- BGH, Urt. v. 9.2.2024 — V ZR 33/23 (privilegierte Beschlüsse § 20 II WEG)
- BGH, Urt. v. 15.10.2021 — V ZR 23/21 (energetische Modernisierung WEG)
- LG München I, Urt. v. 14.7.2023 — 1 S 14207/22 (Wärmepumpen-Lärmschutz)

## Beschluss-Typologie

### Variante A — Modernisierender Erhaltungs-Beschluss

- Heizungstausch als Erhaltungsmaßnahme § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG
- Einfache Mehrheit; alle Eigentümer kostenpflichtig
- Bei eindeutigem Defekt der Bestandsanlage

### Variante B — Bauliche Veränderung § 20 Abs. 1 WEG

- Wärmepumpe als bauliche Veränderung (sichtbare Außeneinheit, Geräusche)
- Einfache Mehrheit reicht; aber Sondereigentum-Schutz beachten
- Kostentragung: regelmäßig nach MEA (§ 21 Abs. 1 WEG)

### Variante C — Bei Lärmimmissionen (kritisch)

- LG München I 1 S 14207/22: Wärmepumpen-Lärm > TA Lärm-Werte können Beschluss unwirksam machen
- Schallgutachten zwingend vor Beschluss
- Schallschutz-Gehäuse einplanen

## Workflow

### Phase 1 — Vorbereitung

- Heizungs-Status (Alter, Defekt-Status, Inspektion)
- Energieberatung beauftragen (BAFA-gefördert, dena-Liste)
- Kostenvoranschläge für 2-3 Anlagen
- Lärmgutachten beim Außenaufstellung

### Phase 2 — Förderung KfW/BAFA

- BEG-EM (Bundesförderung effiziente Gebäude — Einzelmaßnahmen) BAFA
- Grundförderung 30 % + Heizungs-Tausch-Bonus 20 % + Effizienz-Bonus 5 %
- Bei WEG: Förderung pro Eigentümer-Anteil
- KfW-Ergänzungskredit

### Phase 3 — WEG-Versammlung

- Einberufung mit Tagesordnung (Wärmepumpe + Kosten + Förderung)
- Beschluss-Antrag formulieren (klare Bezugnahme auf § 20 WEG)
- Schallgutachten + Kostenvoranschläge beifügen
- Beschluss-Sammlung (gegen, dafür, Enthaltung)

### Phase 4 — Bei Anfechtung § 44 WEG

- Anfechtungsfrist 1 Monat
- Klage zum WEG-Gericht (AG Belegenheit)
- Verteidigung: GEG-Pflicht, ordnungsgemäße Verwaltung, Mehrheits-Wille

### Phase 5 — Umsetzung

- Auftragsvergabe an Heizungsbauer
- BAFA-Antrag (vor Vergabe!)
- Installation, Inbetriebnahme, Energieausweis-Update

## Sonderfragen

### Mieter-Schutz § 555c BGB

- Vermieter muss Mieter informieren (Modernisierungsankündigung)
- Mieterhöhung § 559 BGB max. 8 % der Modernisierungskosten p.a.
- Energiebonus bei Strompreis-Erhöhung

### Steuer

- Anschaffungs-/Herstellungskosten als Werbungskosten / Sonderausgaben § 35c EStG (Eigenheim-Förderung 20 %)
- Bei Vermietung: AfA-Berücksichtigung

## Risiken und Red Flags

| Konstellation | Rot | Orange | Grün |
|---|---|---|---|
| Beschluss ohne Schallgutachten | LG München-Linie; Anfechtbar | Gutachten in Vorbereitung | Schall-konform |
| Sondereigentums-Verletzung (Aufstellung auf Sondernutzungsfläche) | § 20 Abs. 4 WEG-Verstoß | Klärung läuft | klar im Gemeinschaftseigentum |
| BAFA-Antrag nach Auftragsvergabe | Förderung verfällt | Antrag-Zeitschiene knapp | Antrag vor Vergabe |
| GEG-Übergang § 71f nicht beachtet | Heizungspflicht 2026 verschärft | Klärung Kommune | klar 2024er Status |

## Querverweise

- `fachanwalt-miet-wohnungseigentumsrecht-orientierung` — Triage
- `fachanwalt-miet-wohnungseigentumsrecht-weg-anfechtungsklage-44` — bei Anfechtung
- `fachanwalt-miet-wohnungseigentumsrecht-eigenbedarfskuendigung` — bei Eigenbedarf nach Sanierung

## Quellen und Updates

Stand: 05/2026. GEG 2024 in Kraft 1.1.2024. WEMoG-Reform 1.12.2020. BGH V ZR 33/23. BAFA-Förderbedingungen 2026. Bei GEG-Änderungen / kommunaler Wärmeplanung aktualisieren.