--- name: fachanwalt-miet-wohnungseigentumsrecht-kuendigung description: Kuendigung eines Wohnraummietverhaeltnisses. Ordentliche Kuendigung § 573 BGB mit berechtigtem Interesse Eigenbedarf Pflichtverletzung Hinderung wirtschaftlicher Verwertung. Ausserordentliche fristlose Kuendigung §§ 543 569 BGB bei Zahlungsverzug oder schwerer Pflichtverletzung. Kuendigungsfristen § 573c. Schonfristzahlung § 569 Abs. 3. Widerspruch und Haerteklausel §§ 574 ff. Schreibvorlagen. --- # Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses ## Kaltstart-Rückfragen 1. Mietverhältnis befristet oder unbefristet? Mietbeginn? 2. Kündigungsanlass: Eigenbedarf, Zahlungsverzug, schwere Pflichtverletzung, sonstiges berechtigtes Interesse? 3. Bei Eigenbedarf: Konkreter Bedarfsperson (Name, Verwandtschaftsgrad nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB), Nutzungsabsicht (Selbstnutzung, Familienangehörige, Haushaltsangehörige)? 4. Bei Zahlungsverzug: Höhe Rückstand, Zeitraum, Mahnungen, Abmahnung? Liegen zwei Monatsmieten oder Rückstand über zwei Termine mit insgesamt mehr als einer Monatsmiete vor? 5. Wie lange wohnt die Mieterseite bereits in der Wohnung (Kündigungsfristen § 573c BGB)? 6. Sind Härtegründe iSv § 574 BGB erkennbar (hohes Alter, Schwangerschaft, schwere Krankheit, fehlender Ersatzwohnraum)? ## Rechtsgrundlagen - **Ordentliche Kündigung Vermieter § 573 BGB:** Nur bei berechtigtem Interesse — insbesondere Eigenbedarf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, Pflichtverletzung § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB, Hinderung wirtschaftlicher Verwertung § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. - **Schriftform § 568 BGB** mit Begründung § 573 Abs. 3 BGB. - **Fristen § 573c BGB:** Drei Monate; nach fünf Jahren Mietdauer sechs Monate; nach acht Jahren neun Monate. - **Außerordentliche fristlose Kündigung § 543 BGB:** Wichtiger Grund, Abwägung; bei Zahlungsverzug konkretisierte Tatbestände § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB. - **Wohnraumspezifika § 569 BGB:** Zahlungsverzug § 569 Abs. 3 Nr. 1, Schonfristzahlung § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB binnen zwei Monaten nach Räumungsklagezustellung heilt fristlose Kündigung. - **Widerspruch §§ 574 ff. BGB:** Sozialklausel bei Härte, schriftlich bis zwei Monate vor Beendigung; Verlängerung gerichtlich bestimmt § 574a BGB. - **Schriftliche Belehrung § 568 Abs. 2 BGB** über Widerspruch. ## Maßgebliche Rechtsprechung - BGH, Urt. v. 22.08.2018 – Az. VIII ZR 277/16, BGHZ 219, 297 Rn. 19 — Eigenbedarf und tatrichterliche Härteprüfung. - BGH, Urt. v. 27.06.2007 – Az. VIII ZR 271/06, NJW 2007, 2845 Rn. 24 — Vorgetäuschter Eigenbedarf Schadensersatz. - BGH, Urt. v. 13.10.2021 – Az. VIII ZR 91/20, NJW-RR 2022, 90 Rn. 21 — Schonfristzahlung heilt nur die fristlose nicht die hilfsweise ordentliche Kündigung. - BGH, Urt. v. 04.05.2011 – Az. VIII ZR 191/10, NJW 2011, 2284 Rn. 13 — Abmahnung als Voraussetzung bei Pflichtverletzungskündigung. - BGH, Beschl. v. 23.10.2018 – Az. VIII ZR 61/18, NJW 2019, 444 Rn. 8 — Begründungserfordernis § 573 Abs. 3 BGB. ## Prüfschema ``` 1. Kündigungsart wählen - Ordentlich § 573 BGB (berechtigtes Interesse erforderlich) - Außerordentlich fristlos § 543 BGB - Häufig: außerordentlich fristlos und hilfsweise ordentlich 2. Form § 568 BGB - Schriftform mit eigenhändiger Unterschrift - Belehrung Widerspruchsrecht §§ 574 ff. BGB 3. Begründung § 573 Abs. 3 BGB - Eigenbedarfsperson namentlich benennen - Nutzungsabsicht konkret darstellen - Bei Pflichtverletzung Abmahnung darstellen 4. Frist § 573c BGB - Zugangsfristen Dritter Werktag des Monats 5. Bei Zahlungsverzug - Tatbestand § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB - Schonfristzahlung § 569 Abs. 3 BGB beachten - Hilfsweise ordentliche Kündigung § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB 6. Härte § 574 BGB - Mieterwiderspruch bis zwei Monate vor Beendigung - Härteabwägung im Räumungsprozess 7. Räumungsklage - Sachliche Zuständigkeit AG ohne Streitwertgrenze § 23 Nr. 2a GVG - Räumungsfristen § 721 ZPO ``` ## Schreibvorlage Eigenbedarfskündigung ``` [Briefkopf Vermieterin / Kanzlei] [Ort, Datum] An [Mieter / Mieterin] Kündigung des Mietverhältnisses gemäß §§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB Sehr geehrte [Anrede], namens und in Vollmacht der Vermieterin kündige ich das mit Mietvertrag vom [Datum] über die Wohnung [Anschrift] begründete Mietverhältnis ordentlich zum [Datum entsprechend § 573c BGB]. Berechtigtes Interesse besteht in Eigenbedarf der [Bedarfsperson, Name, Verwandtschaftsgrad gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB]. Diese benötigt die Wohnung zum [Datum] für [Nutzungszweck Wohnnutzung, Lebensumstand: Auszug aus Elternhaus / Heirat / Berufswechsel etc.]. Eine alternative Wohnung steht der Bedarfsperson nicht zur Verfügung [konkrete Begründung]. Ich weise Sie gemäß § 568 Abs. 2 BGB auf Ihr Widerspruchsrecht §§ 574 ff. BGB hin. Ein Widerspruch ist spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses schriftlich zu erklären (§ 574b Abs. 2 BGB). Bitte räumen Sie die Wohnung fristgerecht und übergeben Sie sie besenrein. Mit freundlichen Grüßen [Anwalt, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht] ``` ## Schreibvorlage Zahlungsverzugskündigung ``` Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB, hilfsweise § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB Sie sind mit Mietzahlungen in Verzug: - Miete [Monat 1]: offen EUR [Betrag] - Miete [Monat 2]: offen EUR [Betrag] Gesamtrückstand: EUR [Betrag], somit mehr als zwei Monatsmieten. Der Tatbestand des § 543 Abs. 2 Nr. 3 lit. b BGB ist erfüllt. Hiermit kündige ich das Mietverhältnis fristlos gemäß § 543 BGB, hilfsweise ordentlich gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB zum nächst zulässigen Termin (§ 573c BGB). Hinweis Schonfristzahlung § 569 Abs. 3 BGB: Die fristlose Kündigung kann durch vollständige Begleichung des Rückstands binnen zwei Monaten nach Zustellung einer Räumungsklage geheilt werden. Die hilfsweise ordentliche Kündigung bleibt hiervon unberührt (BGH Az. VIII ZR 91/20). ``` ## Übergabe - Bei Räumungsklage Schnittstelle zur Räumungsvollstreckung (Berliner Modell, Frankfurter Modell). - Bei Sozialdaten zur Härtefallabwägung Schnittstelle zum Plugin `fachanwalt-sozialrecht`. - Bei vorgetäuschtem Eigenbedarf Schadensersatzrisiko (Umzugskosten, Mehrmiete) beachten. - Zitierweise nach `zitierweise-deutsches-recht` v3.0 (Az.-Marker, Pinpoint, Hierarchie).