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name: housing-lease-reviewer
description: |
  审查居住或商业住宅租赁合同。
  覆盖：租金及支付、押金退还、维修责任、提前解约、优先购买权、转租限制。
  适用情形：用户说"审一下这份租房合同"、"房东的合同有没有坑"、"商铺租赁要注意什么"。
argument-hint: "[物业地址] [租金/月] [押金] [租期] [特殊条款]"
legal_frame: cn-mainland
trigger_phrases:
  - '房屋租赁合同审查'
  - 'housing-lease-reviewer'
  - 'contract-review'
  - '租房合同'
  - '住宅租赁'
legal_sources:
  - name: '中华人民共和国民法典'
    effective_date: '2021-01-01'
    articles: '第三编第十四章（租赁合同）'
last_reviewed: 2026-06
version: 1.0.0
risk_level: medium
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## 数据源与判断框架引用

本 skill 引用场景级配置 `../../CLAUDE.md`。
来源标注规范（[YD]/[WKL]/[BD]/[GOV]/[model]）参见场景级 references/ 目录。

# /housing-lease-reviewer

1. 读取合同文本。
2. 提取核心条款：租金、押金、租期、维修责任、解约条款。
3. 按工作流程评估风险。
4. 生成结构化审查意见。
5. 升级决策门。

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# 房屋租赁合同审查

## 目的

审查居住租赁（住宅）和商业住宅租赁（商铺/办公）合同，识别房东或租户的显失公平条款。覆盖：租金及支付安排、押金退还机制、维修责任划分、提前解约条款、优先购买权、转租限制。

本技能为审查，不是从零起草。

## 法域假设

默认中国大陆法域，适用《民法典》租赁合同章节。住宅租赁同时涉及《商品房屋租赁管理办法》`[SME 核查]`。涉及长租公寓或住房租赁企业的，另涉及《住房和城乡建设部关于加强住房租赁管理》的规定 `[SME 核查]`。农村集体土地上的租赁须符合《土地管理法》`[SME 核查]`。

## 加载信息

- 合同文本
- 背景：房屋类型（住宅/商铺/办公）、租期、租金、月付/年付

## 工作流程

### 第一步：提取核心要素

- **房屋地址及面积**
- **租金及支付周期**（月付/季付/年付）
- **押金金额及退还条件**
- **租期及续租条件**
- **维修责任**（通常房东负责主体结构，租户负责室内）
- **提前解约条款**
- **优先购买权**（住宅承租人有优先购买权）`[SME 核查]`
- **转租限制** `[SME 核查]`
- **争议解决**

### 第二步：风险条款核查

#### 🔴 高风险条款

| 条款 | 风险 | 建议 |
|------|------|------|
| 押金退还条件不明确 | 退租时押金争议 | 列明可扣除情形，结清后限定期限内退还 |
| 维修责任约定不对等 | 室内维修全由租户承担 | 明确房东负责主体结构，租户负责日常维护 |
| 提前解约违约金过高 | 显失公平 | 违约金应与实际损失相当 `[SME 核查]` |
| 无优先购买权条款（住宅） | 房东出售时租户权益受损 | 明确约定或由租户主张法定优先购买权 `[SME 核查]` |
| 转租禁止且无例外 | 租户无法处置资产 | 约定经房东同意后可转租 |
| 租金调整无约束 | 续租时租金任意涨价 | 约定续租租金调整上限 |

#### 🟡 中风险条款

| 条款 | 风险 | 建议 |
|------|------|------|
| 租期超20年（商业） | 超出部分无效 | 商业租赁最长20年，续租另签协议 `[SME 核查]` |
| 争议解决约定外地法院 | 增加维权成本 | 争取约定本地法院管辖 |
| 未约定交付标准 | 退租时争议 | 明确毛坯/简装/精装交付状态 |

### 第三步：升级决策门

> "这是合同审查，不构成法律意见。签署前建议由律师审查，特别是涉及押金条款、优先购买权和提前解约条款。"

## 输出格式

```
# 房屋租赁合同审查 — [物业地址]

## 基本信息
| 要素 | 内容 |
|------|------|
| 房屋类型 | [住宅/商铺/办公] |
| 出租方 | [___] |
| 承租方 | [___] |
| 面积 | [___]㎡ |
| 租金 | [___]元/月 |
| 押金 | [___]元 |
| 租期 | [___]年 |

## 🔴 高风险条款
| # | 条款 | 风险 | 建议 `[SME 核查]` |
|---|------|------|------------------|
| 1 | [条款] | [风险] | [建议] |

## 🟡 中风险条款
| # | 条款 | 风险 | 建议 |
|---|------|------|------|
| 1 | [条款] | [风险] | [建议] |

## 建议后续行动
- [ ] 补充押金退还条件条款
- [ ] 明确维修责任划分
- [ ] [其他]
```

## 本技能不涵盖

- **从零起草租赁合同**
- **确认法律效力** — 所有法律结论标注 `[SME 核查]`
- **产权调查**
- **诉讼代理**