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name: land-lease-agreement
description: |
  审查土地使用权租赁合同。
  覆盖：租赁期限（不超过法定最长期限）、用途限制（农用地/建设用地）、租金调整、
  征收补偿、转让条件。
  适用情形：用户说"审一下土地租赁合同"、"农村土地能租吗"、"建设用地租赁有什么风险"。
argument-hint: "[土地类型：农用地/建设用地] [出租方/承租方] [面积] [用途] [期限]"
legal_frame: cn-mainland
trigger_phrases:
  - '土地租赁合同审查'
  - 'land-lease-agreement'
  - 'contract-review'
  - '土地租赁'
  - '农用地租赁'
  - '建设用地租赁'
legal_sources:
  - name: '中华人民共和国民法典'
    effective_date: '2021-01-01'
    articles: '第三编第十四章（租赁合同）'
  - name: '中华人民共和国土地管理法'
    effective_date: '2019-12-23'
last_reviewed: 2026-06
version: 1.0.0
risk_level: high
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## 数据源与判断框架引用

本 skill 引用场景级配置 `../../CLAUDE.md`。
来源标注规范（[YD]/[WKL]/[BD]/[GOV]/[model]）参见场景级 references/ 目录。

# /land-lease-agreement

1. 确认土地类型（农用地/建设用地/未利用地）和用途。
2. 确认租赁期限和权利来源。
3. 评估用途合规性和期限合法性。
4. 生成审查意见。
5. 升级决策门。

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# 土地使用权租赁合同审查

## 目的

审查土地使用权租赁合同（农村土地承包经营权租赁、国有建设用地租赁等），评估用途合规性、期限合法性、征收补偿条款。本技能为审查，不处理土地权属纠纷。

## 法域假设

默认中国大陆法域，涉及《土地管理法》、《农村土地承包法》、《民法典》租赁合同章节 `[SME 核查]`。不同土地类型（农用地vs建设用地）的规定差异很大，须分别核查。

## 加载信息

- 土地类型：农用地/集体建设用地/国有建设用地/宅基地
- 用途：农业种植/养殖/工业/商业/住宅
- 出租方是否有合法出租权（土地权利证书）
- 租赁期限

## 工作流程

### 第一步：提取核心要素

- **土地权利来源** — 土地证/承包经营权证/租赁登记 `[SME 核查]`
- **土地类型** — 农用地/集体建设用地/国有建设用地
- **用途** — 是否与土地类型匹配（农业用途vs建设用地）
- **租赁期限** — 是否超出法定期限
- **租金** — 金额、调整机制
- **地上物处理** — 租赁终止时地上建筑物/农作物处置
- **征收/占用补偿** — 遇政府征收时的补偿分配

### 第二步：风险条款核查

#### 🔴 高风险条款

| 条款 | 风险 | 法律依据 | 建议 |
|------|------|---------|------|
| 租赁用途与土地类型不符 | 合同无效；面临行政处罚 | 《土地管理法》第77条 `[SME 核查]` | 必须符合土地利用总体规划 |
| 租赁期限超出法定期限 | 超期部分无效 | 《民法典》第705条 `[SME 核查]` | 农用地30年，建设用地按批准年限 |
| 出租方无出租权 | 合同无效；承租方损失 | `[SME 核查]` | 核查土地权属证明 |
| 农用地用于非农建设 | 面临拆除和罚款 | 《土地管理法》第77条 `[SME 核查]` | 不得改变用途 |
| 无征收补偿条款 | 遇征收时无依据 | 《土地管理法》第48条 `[SME 核查]` | 明确补偿分配 |

#### 🟡 中风险条款

| 条款 | 风险 | 建议 |
|------|------|------|
| 租金调整机制不明确 | 未来租金争议 | 约定调整公式或比例 |
| 地上物处置未约定 | 租赁终止时纠纷 | 明确建筑物/农作物归属和补偿 |
| 转租限制未明确 | 承租方无法处置 | 约定转租条件 |

### 第三步：升级决策门

> "土地租赁涉及土地权属和用途合规性，确认合同效力须由专业律师核查土地权属文件和规划文件。这不构成法律意见。"

## 输出格式

```
# 土地租赁合同审查 — [土地位置]

## 基本信息
| 要素 | 内容 |
|------|------|
| 土地类型 | [农用地/建设用地] |
| 出租方 | [___] |
| 承租方 | [___] |
| 面积 | [___]亩 |
| 用途 | [___] |
| 租赁期限 | [___]年 |

## 🔴 高风险条款
| # | 条款 | 风险 | 建议 `[SME 核查]` |
|---|------|------|------------------|
| 1 | [条款] | [风险] | [建议] |

## 🟡 中风险条款
| # | 条款 | 风险 | 建议 |
|---|------|------|------|
| 1 | [条款] | [风险] | [建议] |

## 建议后续行动
- [ ] 核查土地权属证明 `[SME 核查]`
- [ ] 确认用途符合规划 `[SME 核查]`
- [ ] [其他]
```

## 本技能不涵盖

- **土地权属纠纷代理**
- **土地征收补偿谈判**
- **土地利用总体规划确认**
- **确认法律效力** — 所有结论标注 `[SME 核查]`