--- name: reviewing-real-estate-contract title: reviewing-real-estate-contract description: Use when auditing Polish real-estate contract (umowa przedwstępna / sprzedaży nieruchomości) — KW (działy I–IV), obciążenia (hipoteka, służebności, dożywocie), prawo pierwokupu (KOWR, gmina, spółdzielnia, SP), forma aktu notarialnego pod rygorem nieważności (art. 158 KC), zadatek vs zaliczka (art. 394 KC), PCC-3 2% (fallback) vs VAT 8%/23% (fallback), rejestry (ekw.ms.gov.pl, EGiB, MPZP, zabytki) author: crankshift author_url: https://github.com/crankshift/lawpowers/tree/main/plugins/pl/skills/reviewing-real-estate-contract license: MIT version: 0.1.0 execution_mode: open jurisdiction: pl practice: real-estate language: pl --- # reviewing-real-estate-contract Umowa sprzedaży nieruchomości — **forma aktu notarialnego pod rygorem nieważności** (art. 158 KC). Projekt aktu prowadzi notariusz; rola prawnika — wczytać projekt, wskazać ryzyka klientowi przed podpisem, często równolegle sporządzić **umowę przedwstępną** (art. 389 KC) zabezpieczającą pozycję klienta na czas finansowania (kredyt, BGK, środki własne). Ten skill — checklist audytu i lista rejestrów do weryfikacji przed podpisaniem. ## Obowiązkowa weryfikacja przed zakupem | Rejestr / dokument | URL | Co sprawdzić | Koszt | |---|---|---|---| | **Księga wieczysta** (KW) | `https://ekw.ms.gov.pl` (EKW — Elektroniczne Księgi Wieczyste) | Dział II (właściciel), Dział III (ograniczenia / ostrzeżenia / służebności), Dział IV (hipoteki), Dział I-Sp (spis praw związanych), Dział I-O (oznaczenie nieruchomości) | Bezpłatne podglądanie; odpis zupełny — 30–60 zł (przez notariusza lub EKW po zalogowaniu) | | **Ewidencja Gruntów i Budynków** (EGiB) | Starostwo powiatowe / e-starostwo; `geoportal.gov.pl` | Dane katastralne — powierzchnia, klasa użytku, oznaczenie geodezyjne | Bezpłatne (geoportal); wypis — 50–150 zł | | **MPZP** (Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego) | Urząd gminy / miasta; portal mapowy gminy | Przeznaczenie działki (MN, MW, U, P itd.), wskaźniki zabudowy, możliwa zabudowa | Bezpłatne wypisy (do 100 zł od wypisu + rysunku) | | **Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania** | Gmina | Jeżeli brak MPZP — studium wskazuje kierunek | Bezpłatne | | **Decyzja o warunkach zabudowy** (WZ) | Dla nieruchomości niezabudowanej w obszarze bez MPZP | Aktualna WZ? Dla kogo wydana? Ważność? | Bezpłatne | | **Pozwolenie na budowę / użytkowanie** | Starostwo / Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego (PINB) | Dla zabudowanej — legalność; samowole | Bezpłatne na miejscu | | **Rejestr zabytków** | `nid.pl` (NID), wojewódzki konserwator | Wpis obiektu — ograniczenia prac budowlanych, prawo pierwokupu woj. konserwatora | Bezpłatne | | **Rejestr Natura 2000 / obszary chronione** | `geoserwis.gdos.gov.pl` | Ograniczenia środowiskowe | Bezpłatne | | **KOWR** (Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa) | Dla nieruchomości rolnych > 1 ha — weryfikacja wymogów ustawy z 11.04.2003 o kształtowaniu ustroju rolnego | Prawo pierwokupu KOWR + ograniczenia nabywcy | Przez KOWR (właściwe biuro terenowe) | | **Zaświadczenie o braku zaległości w opłatach** | Spółdzielnia / wspólnota / gmina (czynsz, podatek od nieruchomości, opłata za użytk. wieczyste) | Zadłużenie obciąża nieruchomość w trybie egzekucji | Bezpłatne — za zaświadczeniem wnioskować | | **PINB / PSSE — nakazy / zalecenia** | Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego | Otwarte decyzje o rozbiórce, nakazy poprawy | Bezpłatne, przez wniosek | **Minimum obowiązkowe**: KW (odpis zupełny na dzień aktu), EGiB (wypis), MPZP (wypis z zaświadczeniem o zgodności z planem). ## Red flags — najczęstsze zagrożenia | Zagrożenie | Znak | Co zrobić | |---|---|---| | **Hipoteki w Dziale IV** | Wpis hipoteki bankowej / umownej / przymusowej; nie wykreślona | Warunkowo: wpłata ceny na rachunek banku hipotecznego (wykreślenie hipoteki po spłacie). Lista zobowiązań banku z BGK — aktualna. | | **Roszczenia ujawnione w Dziale III** | Ostrzeżenie o niezgodności; prawo pierwokupu; służebności (drogi konieczne, przesyłu, osobiste); dożywocie | Każde roszczenie = poważne. Ostrzeżenie o niezgodności — potencjalne spór własnościowy. Dożywocie / służebność osobista — może uniemożliwić korzystanie. | | **Prawo pierwokupu gminy** | Dział III; ustawa o gospodarce nieruchomościami art. 109 i nast. (gmina może mieć pierwokup do działek miejskich) | Notariusz musi powiadomić gminę; 1 miesiąc na wykonanie; dopiero potem akt ostateczny. | | **Prawo pierwokupu KOWR** | Rola / grunty rolne > 0,3 ha w zakresie umów o nabycie przez osoby niebędące rolnikami | Ustawa z 11.04.2003 o kształtowaniu ustroju rolnego: pozwolenie KOWR obowiązkowe; ograniczenia nabywcy. | | **Prawo pierwokupu spółdzielni mieszkaniowej** | Dla lokali spółdzielczych — art. 18 ustawy z 15.12.2000 o spółdzielniach mieszkaniowych | Notariusz informuje spółdzielnię; 3 miesiące na wykonanie. | | **Samowola budowlana** | Budynek nie zgadza się z księgą; brak dokumentacji budowlanej; brak pozwolenia na użytkowanie | Kosztowna legalizacja (lub nakaz rozbiórki — art. 48 Prawa budowlanego). Wymagać legalizacji przed aktem lub obniżki ceny. | | **Ziemia rolna z nabywcą niepewnym** | Nabywca nie jest rolnikiem indywidualnym, nie ma pozwolenia KOWR | Umowa nieważna; KOWR może żądać stwierdzenia nieważności. | | **Nieruchomość ze spadku, niewyjasniona** | Brak stwierdzenia nabycia spadku / notarialnego poświadczenia; jedno z imion w KW ma adnotację „sp." (spadkobiercy) | Wymagać stwierdzenia nabycia spadku i wpisu wszystkich spadkobierców przed aktem. | | **Podwójna sprzedaż / podwójne akty** | Ostrzeżenie o niezgodności; postanowienie sądu wieczystoksięgowego | Nie podpisywać. Spór możliwy w sądzie; pierwszeństwo wg daty ujawnienia (art. 5 ustawy o KW i hipotece). | | **Długi lokatorów / najemców** | Wspólnota zgłasza zaległości | Zaległości czynszowe — obciążenie; weryfikacja zaświadczenia. | | **Służebność drogi koniecznej** | Dział III — obcy ma prawo przechodu | Zwykle do rozliczenia; nie możliwe do usunięcia jednostronnie. | | **Dożywocie (art. 908 KC)** | Dział III — zbywca / osoba trzecia ma prawo dożywotniego utrzymania | **Zwykle nie da się usunąć** bez zgody uprawnionego; nieruchomość obciążona na lata. Większy upust ceny lub odstąpić. | | **Teren zalewowy / Natura 2000** | Brak MPZP lub MPZP ogranicza zabudowę; inspektorat ochrony środowiska | Ograniczenie inwestycji; opis w studium. | ## Forma aktu notarialnego (art. 158 KC) **Rygor**: bez aktu notarialnego — **czynność nieważna** (art. 73 § 2 KC). **Rola notariusza**: - Weryfikacja tożsamości stron (paszporty / dowody). - Weryfikacja umocowania (dla spółek — KRS, pełnomocnictwa — sprawdzane notariusz-do-notariusza). - Odpis zupełny KW na dzień aktu. - Zaświadczenia o braku zaległości, zgodności z MPZP. - Złożenie wniosku o wpis do KW (art. 92 § 4 PrNot) — z dokumentem uiszczenia opłaty. **Taksa notarialna**: art. 4-5 rozp. Min. Spraw. z 28.06.2004; zwykle między 0,25% a 1% _(fallback; stan na 2024)_ wartości transakcji (dla wyższych nieruchomości — degresywnie). ## Obowiązkowe elementy aktu notarialnego | Element | Uwagi | |---|---| | **Dane stron** | Imię, nazwisko, PESEL, stan cywilny (dla osób fizycznych — istotne przy wspólności ustawowej małżeńskiej!), dowód tożsamości, adres; dla spółek — KRS, NIP, reprezentacja | | **Stan cywilny / rozdzielność majątkowa** | Małżeństwo = wspólność ustawowa (art. 31 KRO) — **obie strony potrzebują zgody**; chyba że rozdzielność majątkowa (art. 47 KRO — przez akt notarialny) | | **Przedmiot sprzedaży** | Dokładny opis: księga wieczysta (KW), nr działki, obręb, powierzchnia, oznaczenie z EGiB, adres, stan zabudowy (odniesienie do pozwolenia / zaświadczenia); udział we wspólnej nieruchomości (dla mieszkań w budynkach wielolokalowych) | | **Cena** | Kwota w cyfrach i słownie. Waluta. Forma płatności. | | **Warunki płatności** | Zaliczka / zadatek przy podpisaniu; spłata hipoteki z ceny (z zobowiązaniem banku); termin zapłaty reszty; sposób (przelew bankowy, często depozyt notarialny dla bezpieczeństwa obu stron — art. 108 PrNot) | | **Oświadczenia sprzedawcy** | Że jest wyłącznym właścicielem; brak ograniczeń; brak zaległości w opłatach; zgodność z MPZP; brak samowoli | | **Termin wydania** | Zwykle: po wpłacie pełnej ceny; protokół zdawczo-odbiorczy z opisem stanu | | **Koszty aktu** | Kto ponosi: taksę notarialną, PCC-3, opłaty sądowe (wpis do KW) — standardowo kupujący | | **Wnioski do KW** | O wpis prawa własności na kupującego; o wykreślenie wygasłych praw (hipoteki po spłacie, ograniczeń) | | **Oświadczenia do celów podatkowych** | PCC-3 lub VAT; zwolnienia; grupa podatkowa przy darowiźnie | ## Umowa przedwstępna (art. 389 KC) Etap często stosowany przy kupnie mieszkania na kredyt: - **Forma** — może być w formie zwykłej pisemnej **lub** w formie aktu notarialnego (bardziej zabezpieczona — art. 390 § 2 KC: roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej w trybie pozwu o złożenie oświadczenia woli + wpis ostrzeżenia do KW). - **Elementy**: przedmiot, cena, termin zawarcia umowy przyrzeczonej, zadatek / zaliczka, warunki (np. uzyskanie kredytu przez kupującego), kary umowne. - **Zadatek (art. 394 KC)** — dwustronne zabezpieczenie: sprzedawca odstąpi → zwrot w podwójnej wysokości; kupujący odstąpi → traci zadatek. - **Zaliczka** — tylko dla sprzedającego; kupujący w razie swojej rezygnacji ją odzyskuje, ale nie ma zabezpieczenia po stronie sprzedającego. **Dla klienta-kupującego**: umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego + zadatek + klauzula „pod warunkiem uzyskania kredytu". ## Zadatek vs zaliczka — krytyczne rozróżnienie | Cecha | Zadatek (art. 394 KC) | Zaliczka | |---|---|---| | Kto odstępuje → | Sprzedający → zwraca w podwójnej wysokości | Sprzedający → zwraca w pojedynczej wysokości | | | Kupujący → traci zadatek | Kupujący → otrzymuje zwrot | | Prawna natura | Wzmocniony środek zabezpieczenia | Wyłącznie prepayment | | Uregulowanie | Ustawowe, domniemanie przy kwalifikacji | Umowne, brak domyślnej regulacji | | Kiedy wybrać | Kupujący — gdy chce mocnego zabezpieczenia | Sprzedający — gdy chce elastyczności | **Zasada domyślna**: bez dookreślenia „zadatek" / „zaliczka" — sąd może interpretować jako zadatek (art. 394 § 1 KC wskazuje na domniemanie zadatku, ale najnowsza linia orzecznicza SN w tym zakresie jest różna — sprawdzić). ## Podatki ### Aktualne stawki — pobrać przed konsultacją | Parametr | Źródło | Sposób pobrania | Fallback _(ostatnio zweryfikowany)_ | |---|---|---|---| | PCC od nieruchomości | Ustawa o PCC art. 7 | WebFetch: `https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20001861150` — art. 7 | 2% _(stan na 2024)_ | | VAT na nieruchomości | Ustawa o VAT art. 41 | WebFetch: `https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20040540535` — art. 41 | 8% / 23% _(stan na 2024)_ | **Zasady:** 1. **Fetch udany** → użyj pobranej, podaj źródło i datę. 2. **Fetch nieudany** → użyj fallback. Ostrzeż: «⚠ Stawka pochodzi ze stanu na [data]. Sprawdź w ISAP.» ### PCC-3 (Podatek od Czynności Cywilnoprawnych) - **Podstawa**: ustawa z 09.09.2000 o PCC. - **Stawka**: **2%** _(fallback; stan na 2024)_ od wartości rynkowej (art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC). - **Zobowiązany**: kupujący. - **Termin**: 14 dni od dnia zawarcia umowy; deklaracja PCC-3. - **Notariusz** jako płatnik — pobiera PCC i odprowadza do US. **Wyłączenia**: transakcje objęte VAT; zwolnienia szczególne (art. 2 i 9 ustawy o PCC). ### VAT (alternatywa do PCC-3) - Gdy sprzedawca — czynny podatnik VAT, a transakcja podlega VAT (np. sprzedaż pierwsza, nowe mieszkanie od dewelopera) — VAT **8%** / **23%** _(fallback; stan na 2024)_ (mieszkania do 150 m² — 8%; pozostałe — 23%). - Gdy zwolnienie z VAT (art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT) — wtedy PCC obowiązuje. - Sprawdzić **białą listę VAT**, rachunek sprzedawcy. ### Podatek od spadków i darowizn Dla darowizny — ustawa z 28.07.1983; progi, grupy podatkowe, zwolnienia dla I grupy. ### Koszty bieżące po zakupie - **Podatek od nieruchomości** (ustawa z 12.01.1991) — zgłoszenie w urzędzie gminy w 14 dni. - **Opłata za użytkowanie wieczyste** (jeśli grunt SP / gminny) — rocznie. - **Opłaty wspólnoty / spółdzielni** — jeśli mieszkanie w budynku wielolokalowym. ## Klauzule opcjonalne (zabezpieczające kupującego) - **Klauzula kredytowa** — „pod warunkiem uzyskania kredytu hipotecznego do dnia ...". Bez niej — ryzyko utraty zadatku. - **Depozyt notarialny** (art. 108 PrNot) — cena wpłacana na konto depozytowe notariusza, zwalniana sprzedawcy po wpisie do KW + wykreśleniu obciążeń. - **Obowiązek wydania w stanie wolnym** — od najemców, lokatorów, rzeczy; protokół zdawczo-odbiorczy. - **Klauzula o wadach** — prawo odstąpienia w ciągu 12 miesięcy w razie wad istotnych (art. 556, 560, 562 KC). - **Odpowiedzialność za ukryte obciążenia** — zwrot + odszkodowanie, jeżeli ujawni się obciążenie nieopisane w akcie. ## Umowa przedwstępna — tekst podstawowy (szkic) ``` UMOWA PRZEDWSTĘPNA SPRZEDAŻY NIERUCHOMOŚCI zawarta dnia ___ w ___ pomiędzy: [Sprzedawca, dane] a [Kupujący, dane] § 1. PRZEDMIOT Sprzedawca zobowiązuje się sprzedać, a Kupujący — kupić nieruchomość: [dokładny opis z nr KW, działki, obrębu, powierzchnią] § 2. CENA Cena sprzedaży: ___ zł (słownie: ...). § 3. ZADATEK Przy podpisaniu niniejszej umowy Kupujący wpłaca Sprzedawcy zadatek w kwocie ___ zł. Zadatek podlega zasadom art. 394 KC. § 4. TERMIN UMOWY PRZYRZECZONEJ Umowa przyrzeczona zostanie zawarta w formie aktu notarialnego nie później niż do dnia ___ w kancelarii notarialnej wybranej przez Kupującego. § 5. WARUNEK Umowa przyrzeczona zostanie zawarta pod warunkiem uzyskania przez Kupującego kredytu hipotecznego w kwocie ___ zł nie później niż do dnia ___. Brak kredytu uprawnia Kupującego do odstąpienia bez skutków zadatku (zwrot w pojedynczej wysokości). § 6. KOSZTY [taksa notarialna, PCC, opłaty sądowe — podział] § 7. POSTANOWIENIA KOŃCOWE Forma pisemna pod rygorem nieważności zmian. Sąd właściwy: [sąd, w okręgu którego znajduje się nieruchomość]. [Podpisy stron] ``` ## Szczególne sytuacje ### Rolnik indywidualny a nabycie gruntów rolnych - Art. 2a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego — nabywca powinien być rolnikiem indywidualnym (kwalifikacje rolnicze 5 lat, zamieszkanie w gminie itd.); wyjątki (dziedziczenie, bliscy, KOWR). - Niebędący rolnikiem — zgoda KOWR indywidualnie. - Sankcja: nieważność bezwzględna nabycia. ### Nieruchomość w obszarze „przygranicznym" / pas ochronny - Ograniczenia dla cudzoziemców — ustawa z 24.03.1920 o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców: zgoda MSWiA, wyjątki dla obywateli EOG. ### Zabytek - Prawo pierwokupu konserwatora (art. 10 ustawy z 23.07.2003 o ochronie zabytków). - Ograniczenia w pracach — obowiązkowe pozwolenie konserwatorskie. ### Nieruchomość kościelna / Skarbu Państwa - Specjalne procedury; zwykle przetarg publiczny. ## Szablon raportu audytu ``` AUDYT UMOWY SPRZEDAŻY NIERUCHOMOŚCI Klient: [kupujący / sprzedawca] Nieruchomość: [nr KW, adres, powierzchnia] Forma: [umowa przedwstępna / akt notarialny — projekt] Data projektu: [___] Data audytu: [___] I. WERYFIKACJA REJESTROWA - KW [nr] — odpis zupełny na dzień [___]: · Dział II (właściciel): [OK / zmiana oczekiwana] · Dział III (ograniczenia): [OK / wpisy: ...] · Dział IV (hipoteki): [OK / hipoteka na kwotę ...] - EGiB: [OK / niezgodność ...] - MPZP: [zgodny / WZ wydana / brak dokumentów] - PINB: [brak nakazów / są] - Zaświadczenia (wspólnota, gmina, ZUS, US): [stan] II. BADANIE PRAWNE - Tytuł własności: [nabycie: umowa sprzedaży/darowizny/spadek] - Współwłasność: [są spadkobiercy? małżeńska wspólność?] - Stan cywilny sprzedawcy: [kawaler / małżeństwo — wspólność / rozdzielność] - Prawo pierwokupu: [nie / gmina / KOWR / spółdzielnia / konserwator] III. ZNALEZISKA NA PROJEKCIE AKTU [lista ustaleń wg klasyfikacji: KRYTYCZNE / ISTOTNE / POŻĄDANE] IV. PODATKI - PCC-3 / VAT — który reżim? - Zwolnienia? - Obliczenie: [kwota] V. ZALECENIE [podpisywać / nie podpisywać / warunkowo — pod warunkiem poprawek] VI. DALSZE DZIAŁANIA [co zrobić przed aktem, co przy akcie, co po akcie] ``` ## Kiedy ten skill uzupełniany jest agentem / innym skillem - Dla sporządzenia umowy przedwstępnej — agent `pl:contract-drafter` (sporządzanie). - Dla weryfikacji sprzedawcy-spółki — skill `pl:searching-krs`. - Dla sporu wokół nieważności umowy lub wad fizycznych / prawnych — agent `pl:claim-drafter`. - Dla spraw spadkowych (dział spadku przed sprzedażą) — agent `pl:inheritance-drafter`. - Dla spraw rodzinnych (rozdzielność majątkowa, podział majątku) — agent `pl:family-drafter`.