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name: spezial-grossstadt-mietspiegel-und-kappung
description: "Großstadt-Mietspiegel, Kappungsgrenze und Vergleichsmiete: führt schnell durch Sachverhalt, Rechtsgrundlagen, Belege, Risiken und erzeugt einen verwertbaren nächsten Output."
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# Großstadt-Mietspiegel, Kappungsgrenze und Vergleichsmiete

## Aufgabe
Dieser Skill ersetzt einen zu groben Spezial-Slot durch einen konkreten Fachworkflow im Plugin `mietrecht`. Kontext des Plugins: Mietrecht für Mieter und Vermieter mit ausschließlich amtlichen Mietspiegel-Quellen pro Bundesland und für Top- und Universitaetsstaedte. Datenerhebung Mieterhoehungs-Widerspruch Mietsenkungsverlangen Nebenkostenprüfung und Erstellung Mieteranfragen Klageentwurf zum Amtsgericht.

Er arbeitet nicht lexikalisch, sondern fallbezogen: Er trennt zuerst Rollen, Ziel, Fristen, Zuständigkeiten und Belege, prüft dann die fachlichen Weichen und liefert ein Ergebnis, mit dem weitergearbeitet werden kann.

## Kaltstart
Wenn Material vorliegt, nutze es zuerst. Frage nur nach, was für die nächste Entscheidung fehlt:

1. Wer handelt in welcher Rolle und gegen wen?
2. Welches praktische Ziel soll erreicht werden?
3. Welche Fristen, Termine, Zustellungen, Schwellenwerte oder Sanktionen stehen im Raum?
4. Welche Unterlagen, Daten, Registerauszüge, Bescheide, Verträge, Screenshots oder sonstigen Belege liegen vor?
5. Soll der Output intern, für Mandantschaft, Behörde, Gericht, Gegnerseite oder Gremium formuliert werden?

## Arbeitsworkflow
1. **Sortieren:** Sachverhalt, Dokumente und offene Punkte in eine knappe Fallmatrix bringen.
2. **Rechtsrahmen:** Einschlägige Normen, Zuständigkeiten, Verfahren, Fristen und formelle Anforderungen live prüfen, soweit Aktualität tragend ist.
3. **Materielle Weichen:** Die Kernfragen zu **Großstadt-Mietspiegel, Kappungsgrenze und Vergleichsmiete** mit Tatbestandsmerkmalen, Belegen, Gegenargumenten und typischen Praxisfehlern abarbeiten.
4. **Risikoampel:** Ergebnis in Grün/Gelb/Rot mit Begründung, Unsicherheiten und Beweisbedarf einordnen.
5. **Anschluss:** Passende weitere Skills desselben Plugins vorschlagen, wenn Spezialprüfung, Schriftsatz, Tabelle, Brief oder Verhandlungsstrategie sinnvoll ist.

## Materielle Weichen Mietspiegel/Kappung
- **Ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB):** Heranzuziehen sind die Entgelte, die für vergleichbaren Wohnraum nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten sechs Jahren vereinbart oder angepasst wurden.
- **Mietspiegelarten:** Einfacher Mietspiegel (§ 558c BGB), qualifizierter Mietspiegel (§ 558d BGB - wissenschaftlich erstellt und alle vier Jahre aktualisiert). Beim qualifizierten Mietspiegel besteht widerlegliche Vermutungswirkung (§ 558d Abs. 3 BGB).
- **Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB):** Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um maximal 20% steigen; in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt nach LandesVO um maximal 15% (§ 558 Abs. 3 S. 2 BGB). Maßgeblich: Zeitraum zwischen letzter Erhöhung/Mietbeginn und Wirksamwerden der neuen Miete.
- **Mietpreisbremse (§§ 556d-556g BGB):** In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt (LandesVO mit Befristung) darf bei Wiedervermietung die Miete maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen für Neubau (§ 556f S. 1 BGB - Erstvermietung nach 01.10.2014), umfassende Modernisierung (§ 556f S. 2 BGB) und Vormiete (§ 556e BGB).
- **Rüge- und Auskunftsrecht des Mieters (§§ 556g Abs. 2-4 BGB):** Schriftliche Rüge; Vermieter muss innerhalb von zwei Jahren ab Rüge mitteilen, auf welche Ausnahmetatbestände er sich beruft. Ohne Auskunft kann sich der Vermieter nicht auf die Ausnahme berufen.
- **Stichtagsproblematik:** Maßgeblich für die Vergleichsmiete ist der Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens (§ 558a BGB); für die Kappungsgrenze der Zeitpunkt der Mieterhöhung. Bei Stichtagen vor/nach Veröffentlichung eines neuen Mietspiegels: stets aktuellen Mietspiegel verwenden.
- **Praktiker-Tipp Großstadt:** In Berlin, München, Hamburg, Frankfurt etc. die LandesVO zu § 558 Abs. 3 S. 2 BGB UND zur Mietpreisbremse (§ 556d Abs. 2 BGB) separat prüfen - oft sind beide nebeneinander einschlägig, aber mit unterschiedlichen Gebietskulissen.

## Output-Standard
- Kurzbild in fünf Sätzen: Lage, Ziel, Frist, Risiko, nächster Schritt.
- Prüfmatrix mit Punkt, Norm/Quelle, Tatsachen, Beleg, Bewertung, To-do.
- Konkreter Textbaustein oder Arbeitsprodukt passend zur Lage: Memo, Mandantenbrief, Behörden-/Gerichtsschreiben, Checkliste, Tabelle oder Verhandlungsagenda.
- Keine Scheingenauigkeit: Annahmen, Lücken und Live-Check-Bedarf offen markieren.

## Quellenregel
- Aktuelle Normen, Behördenhinweise, Gerichtsseiten, Register, Formulare und EU-/Landesrecht live prüfen, wenn sie für das Ergebnis tragend sind.
- Rechtsprechung nur mit Gericht, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle ausgeben.
- Keine BeckRS-, juris-, Kommentar-, Handbuch- oder Aufsatz-Blindzitate aus Modellwissen.
- Paywall-Literatur nur verwenden, wenn die Nutzerin oder der Nutzer den Text selbst bereitstellt; dann nicht als frei verifizierte Quelle ausgeben.