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name: strafrecht-spezial-mietwucher-5-wistg
description: "Mietpreisueberhoehung § 5 WiStG: WICHTIG dies ist eine Ordnungswidrigkeit nicht eine Straftat. Anwendungsfall Verteidigung des Vermieters oder Beratung Mieter bei behaupteter Mietpreisueberhoehung um mehr als 20 Prozent ueber ortsueblicher Vergleichsmiete bei geringem Angebot an Wohnraum. Bussgeldrahmen bis 50.000 EUR. Abgrenzung zu § 291 StGB Wucher (Straftat). Pruefraster ortsuebliche Vergleichsmiete, geringes Angebot, Ausnutzung. Trade-offs Mietpreisbremse zivilrechtlich vs. OWi. Output Verteidigungsmemo und Trade-off zu § 291 StGB."
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# Mietpreisueberhoehung § 5 WiStG

## ACHTUNG Ordnungswidrigkeit nicht Straftat

§ 5 WiStG (Wirtschaftsstrafgesetz 1954) ist ein **Bussgeldtatbestand** ("Ordnungswidrigkeit"), keine Straftat. Bussgeldrahmen **bis 50.000 EUR**. Strafrechtliche Folgen ausgeschlossen; kein Eintrag im Bundeszentralregister; kein Eintrag im Fuehrungszeugnis. Bei vorsaetzlicher Ausnutzung einer Zwangslage zu auffaelligem Missverhaeltnis greift zusaetzlich § 291 StGB Wucher (eigener Skill, dann Straftat).

## Worum geht es

Spezial-Mandat: Behoerde (regelmaessig Bezirksamt oder Ordnungsamt der Kommune) leitet OWi-Verfahren ein wegen Mietpreisueberhoehung. Vermieter ist Betroffener im OWi-Verfahren. Praxistypisch in Ballungsraeumen mit angespanntem Wohnungsmarkt (Berlin, Muenchen, Hamburg, Frankfurt, Koeln, Stuttgart).

## Eingaben

- Bussgeldbescheid, Anhoerungsschreiben.
- Mietvertrag, Mietspiegel der Kommune, Vergleichsmieten.
- Wohnungslage, Ausstattung, Wohnflaeche.
- Marktlage zum Vertragsschluss (Mangellage).
- Vorgaenge Mietverhaeltnis (Indexmiete, Staffelmiete, Vermietung an Bedarfsgemeinschaft).

## Tatbestand und Auslegung

### Tatbestand § 5 Abs. 1 WiStG

Ordnungswidrig handelt, wer **vorsaetzlich oder leichtfertig** fuer die Vermietung von Wohnraum oder fuer damit verbundene Nebenleistungen **unangemessen hohe Entgelte** fordert, sich versprechen laesst oder annimmt, wenn er dabei ein **geringes Angebot an vergleichbaren Wohnraeumen** ausnutzt.

### § 5 Abs. 2 WiStG (Definition unangemessen)

Unangemessen sind Entgelte, die die **ortsuebliche Vergleichsmiete um mehr als 20 Prozent** ueberschreiten.

### Schluesselbegriffe

- **Ortsuebliche Vergleichsmiete.** Nach § 558 BGB; einfacher oder qualifizierter Mietspiegel; sachverstaendigengutachten; Vergleichsmieten dreier vergleichbarer Wohnungen.
- **Geringes Angebot.** Angespannter Wohnungsmarkt mit Mangellage. Indiz: behoerdliche Feststellung eines angespannten Wohnungsmarktes nach § 556d BGB (Mietpreisbremse) — aber NICHT identisch (Tatbestaende eigenstaendig).
- **Ausnutzen.** Bewusste Verwertung der Mangellage. Bei reiner Marktpreisbildung nicht ohne weiteres erfuellt.
- **Vorsatz oder Leichtfertigkeit.** Grobe Fahrlaessigkeit ausreichend.

## Praktikertipps Verteidigung

- **Vergleichsmiete bestreiten.** Mietspiegel ist nicht abschliessend; Sachverstaendiger zur Ortsueblichkeit moeglich. Bei nicht-qualifiziertem Mietspiegel besondere Anfechtbarkeit.
- **Wohnflaechenberechnung pruefen.** § 4 II BV oder WoFlV; geringere Flaeche kann hoehere Miete pro Quadratmeter rechtfertigen.
- **Modernisierungs- und Ausstattungszuschlaege.** Hochwertige Ausstattung kann ueber dem Mietspiegel-Mittel liegen.
- **Geringes Angebot bestreiten.** Stand zur Vertragsschluss-Zeit; Leerstandsquote, Online-Inserate, Wohnungsmarkt-Report.
- **Ausnutzen subjektiv verneinen.** Vermieter konnte nicht erkennen, dass Mieter aus Mangellage zustimmen musste — Indiz: Mieter hatte Alternativangebote.
- **Verfristung des Bussgeldverfahrens.** Verjaehrung § 31 OWiG; OWi-Verfolgungsverjaehrung typisch zwei Jahre (vgl. § 31 OWiG i.V.m. Spezialregelungen).
- **Einspruch § 67 OWiG** binnen zwei Wochen nach Zustellung.

## Trade-off-Matrix

| Strategie | Vorteil | Nachteil |
|---|---|---|
| Vergleichsmiete-Bestreiten ueber Gutachten | OWi entfaellt | Gutachtenkosten 1500 bis 4000 EUR |
| Bestreiten Mangellage | OWi entfaellt | Beweislage abhaengig vom Mietmarkt |
| Subjektive Komponente Ausnutzen verneinen | Wenigstens Leichtfertigkeit | Bussgeld bleibt |
| Akzeptanz und Verhandlung Bussgeldhoehe | Schnelle Erledigung | Bussgeld + Mietherabsetzung zivilrechtlich |
| Einspruch und Hauptverhandlung beim AG | Volle Pruefung | Zeitaufwand, Verfahrenskosten |

## Konkurrenzen

- **§ 5 WiStG OWi / § 291 StGB Wucher Straftat.** Bei Ausnutzung einer Zwangslage zu auffaelligem Missverhaeltnis ist § 291 StGB einschlaegig — dann Strafverfahren statt OWi. Zwangslage typischerweise hoeher als reines geringes Angebot. **Vorrang § 291 StGB.**
- **§ 5 WiStG / § 556d BGB Mietpreisbremse.** Zivilrechtliche Mietherabsetzung selbststaendig.
- **§ 5 WiStG / § 134 BGB Nichtigkeit Wuchermietzins.** Bei § 291 StGB-Verstoss; nicht ohne weiteres bei blossem § 5 WiStG.

## Strafzumessung und Folgen (OWi-Folgen)

- **Bussgeldrahmen** bis **50.000 EUR** § 5 Abs. 3 WiStG.
- **Bemessung nach § 17 OWiG:** Schwere der Ordnungswidrigkeit, Vorwurf, wirtschaftliche Verhaeltnisse.
- **Verfall des Wuchermehrerloeses** nach § 29a OWiG moeglich (analog Einziehung StGB) — Mehrerloes Mietzins gegenueber zulaessigem Niveau.
- **Keine Eintragung BZR**, keine Vorstrafe.
- **Zivilrechtliche Folgen** Mieter kann Mietpreisbremse-Rueckforderung (§ 556g BGB), Mietherabsetzung in die Zukunft, ggf. Schadenersatz.
- **Weiterer Bussgeldaufstockung** bei wiederholten Verstoessen moeglich (Wiederholungstaeter).

## Mustertexte

### Einspruch Bussgeldbescheid

"Hiermit wird gegen den Bussgeldbescheid des [Bezirksamt] vom [Datum], Az. [...], gemaess § 67 OWiG **Einspruch** eingelegt. Begruendung folgt nach Akteneinsicht. Es wird beantragt, die Akte zur Einsicht zu uebersenden gemaess § 49 OWiG."

### Bestreiten Vergleichsmiete

"Der von der Behoerde herangezogene Mietspiegel [Stadt] [Jahr] erfasst die ortsuebliche Vergleichsmiete fuer die Wohnung [Adresse] nicht zutreffend. Es handelt sich um eine sanierte Altbauwohnung mit gehobener Ausstattung (Parkett, Fussbodenheizung, hochwertige Sanitaeranlagen, Aufzug, Concierge), die das obere Drittel der Mietspiegel-Spannenklasse rechtfertigt. Hilfsweise wird die Einholung eines Sachverstaendigengutachtens beantragt."

### Bestreiten Ausnutzen

"Eine Ausnutzung einer Mangellage durch den Vermieter wird bestritten. Der Mieter hatte zum Zeitpunkt der Vertragsverhandlungen am [Datum] nachweislich [Anzahl] alternative Wohnungsangebote von Maklern [Namen] erhalten (Anlagen K-1 bis K-3). Eine subjektive Ausnutzung im Sinne von § 5 Abs. 1 WiStG ist nicht ersichtlich."

## Querverweise

- `strafrecht-spezial-zinswucher-291-stgb` — Straftat-Variante Wucher.
- `strafrecht-spezial-betrug-263-stgb-grundtatbestand` — bei Taeuschung ueber Vergleichsmiete moeglich.
- `mietrecht-mietpreisbremse-zivilrecht` — falls vorhanden, zivilrechtliche Seite.

## Quellen Stand 06/2026

- § 5 WiStG (WiStG 1954) Stand 06/2026 https://www.gesetze-im-internet.de/wistrg_1954/__5.html.
- §§ 17, 29a, 31, 49, 67 OWiG.
- § 558 BGB ortsuebliche Vergleichsmiete; §§ 556d ff. BGB Mietpreisbremse; § 556g BGB Rueckforderung.
- BGH zur Vergleichsmiete und Mietspiegel; Aktenzeichen vor Verwendung verifizieren.
- references/zitierweise.md.