---
name: zv-raeumung-885
description: "Räumungsvollstreckung nach § 885 ZPO und beschränkter Räumungsauftrag mit Vermieterpfandrecht nach § 885a ZPO (Berliner Modell). Klärt Räumungstitel, Klausel, Zustellung, Mitbewohner-Problematik (Kinder, Untermieter, Lebensgefährten), Drittwiderspruch § 771 ZPO und Vollstreckungsschutz § 765a ZPO. Lädt bei Räumung von Wohn- oder Gewerberäumen."
---

# Räumung § 885 ZPO / Berliner Räumung § 885a ZPO

## Aufgabe

Wohn- oder Gewerberäume vom Schuldner herausverlangen. Hier kollidieren Eigentumsschutz und sozialer Schutz – Skill achtet ausdrücklich auf Mitbewohner und Härtefallschutz.

## Startet bei

- Räumungstitel (Urteil, gerichtlicher Vergleich) vorhanden
- Schuldner verweigert freiwillige Herausgabe
- Räumungsfrist § 721 ZPO abgelaufen

## Rechtsgrundlagen

- § 885 ZPO – klassische Räumung
- § 885a ZPO – beschränkter Räumungsauftrag (Berliner Modell)
- § 721 ZPO – Räumungsfrist im Urteil
- § 794a ZPO – Räumungsfrist bei Vergleich
- § 765a ZPO – Vollstreckungsschutz
- § 771 ZPO – Drittwiderspruchsklage
- § 750 Abs. 2 ZPO – Zustellung
- § 750 Abs. 3 ZPO – nur an im Titel benannte Schuldner
- § 562 BGB – Vermieterpfandrecht

## Workflow

1. **Drei-Säulen-Prüfung** plus Räumungsfrist abgelaufen.
2. **Mitbewohner** prüfen: Räumungstitel wirkt nur gegen die im Titel benannten Personen. Volljährige Mitbewohner brauchen eigenen Titel (Ehegatten/Lebenspartner: BGH 19.3.2008 – I ZB 56/07). Minderjährige Kinder werden vom Titel gegen den sorgeberechtigten Elternteil erfasst.
3. **Räumungsauftrag** an GV mit klarer Bezeichnung Räumungsobjekt (Adresse, Lage im Haus).
4. **Räumungsart wählen**:
   - **§ 885 ZPO klassisch**: GV räumt das Objekt, schuldnerische Habe wird entfernt, eingelagert, verwertet (umfangreiche Lager- und Vorschusskosten).
   - **§ 885a ZPO Berliner Modell**: Gläubiger lässt nur die Person und ihre erkennbar wertlosen Sachen entfernen, das Übrige verbleibt unter Vermieterpfandrecht § 562 BGB – günstig, schnell, juristisch saubere Variante seit BGH 17.11.2005 – I ZB 45/05.
5. **Termin** beim GV anberaumen; Vorschuss leisten; Eröffnungswerkzeug (Schlüsseldienst) bestellen.
6. **Wohnungsöffnung**: Schloss durch Schlüsseldienst öffnen, neue Schließanlage installieren.
7. **Schuldnerhabe**:
   - § 885: einlagern (vier Wochen Aufbewahrungspflicht), dann verwerten.
   - § 885a: Vermieterpfandrecht greift sofort; Gläubiger muss Schuldner aber Gelegenheit geben, Sachen abzuholen.
8. **Vollstreckungsschutz** § 765a ZPO: Härtefall (Erkrankung, Suizidgefahr, Geburtshochphase) → einstweilige Einstellung möglich.

## Berliner Räumung § 885a ZPO

- Seit 2013 ausdrücklich gesetzlich geregelt.
- Gläubiger ist Vermieter mit Pfandrecht § 562 BGB.
- Auftrag explizit beschränkt: „nur Herausgabe der Räume, keine Wegschaffung der Sachen".
- Reduziert Kosten erheblich; trotzdem GV-Auftrag erforderlich.
- Verwertung des Pfandgutes über pfandweisen Verkauf, Versteigerung oder freihändig.

## Mitbewohner und Dritte

- **Ehegatte/Lebenspartner**: braucht eigenen Titel, sonst Räumung scheitert (BGH 19.3.2008 – I ZB 56/07).
- **Untermieter**: braucht eigenen Titel.
- **Minderjährige Kinder**: durch Titel gegen sorgeberechtigten Elternteil erfasst.
- **Volljährige Kinder im Haushalt**: braucht eigenen Titel (BGH 25.6.2004 – IXa ZB 29/04).

## Leitentscheidungen

- BGH 17.11.2005 – I ZB 45/05 (Berliner Modell zulässig)
- BGH 19.3.2008 – I ZB 56/07 (Ehegatte braucht eigenen Titel)
- BGH 25.6.2004 – IXa ZB 29/04 (volljährige Kinder)
- BGH 10.12.2015 – I ZB 60/15 (§ 885a Reichweite Pfandrecht)
- BVerfG 19.10.2017 – 2 BvR 1936/17 (Suizidgefahr § 765a ZPO)

## Ausgabeformat

```
RÄUMUNG [Mandant] gegen [Schuldner], GV [Bezirk]

Titel:                 [Räumungsurteil / Vergleich]
Räumungsfrist:         abgelaufen am DD.MM.JJJJ
Objekt:                [Adresse, Lage, Räume]
Titel-Schuldner:       [Personen aufzählen]
Weitere Bewohner:      [eigene Titel? ja/nein]
Räumungsart:           [§ 885 klassisch / § 885a Berlin]
Pfandrecht § 562 BGB:  [ja – Vermieter / nein]
Erwartete Kosten:      EUR x

NÄCHSTER SCHRITT:      Termin GV
WIEDERVORLAGE:         DD.MM.JJJJ
```

## Qualitätsgates

- Niemals räumen gegen Personen, die nicht im Titel stehen.
- Niemals § 885 klassisch wählen, wenn § 885a vermietertauglich und günstiger ist.
- Niemals Härtefall ignorieren (§ 765a ZPO Antrag möglich).
- Bei minderjährigen Kindern: Jugendamt-Beteiligung mitdenken.
- Schlüsseldienst, Vorschuss, Versicherung der Habe sicherstellen.

## Querverweise

- `zv-titel-klausel-zustellung`
- `zv-mobiliar-gv-auftrag` – ähnliche GV-Mechanik
- `zv-abwehr-schuldner`
- `zv-elektronische-zustellung-2027`